停牌_楼市行情2018：土地流拍是房地产降温了？

　　半月谈11月30日音讯，近来，国内不少城市一再呈现土地流拍，被外界视为“楼市降温”的重要信号。半月谈记者在成都、贵阳、南昌等地查询发现，在房价下行，赢利空间不断紧缩的状况下，从前的“地王”最保险的生计方法变成“睡觉”，怎么处置高价竞拍地渐成难题。

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　　流拍重回前史高位，部分呈断崖跌落

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　　本年10月10日，江西省南昌市推出4宗经营性地块，均以底价及低溢价成交，成交金额约6.51亿元，较开始总价仅溢价1150万元。

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　　而在一个多月前，阅历了挂牌、停止拍卖、从头挂牌之后，当地抢手区域九龙湖6宗地块对外竞拍，虽然地理位置优胜，终究因为无人报名导致生意失利。

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　　南昌的状况不是个案。本年以来，许多中西部城市土地流拍愈演愈烈。8月，贵州省贵阳市也有12宗地超越64万方土地流拍。其间11宗流拍土地用处为商业、住所、商住，流拍占比到达了90%，其间包含云岩区三马片区的G（18）064-066号商住用地。

　　“三马片区是贵阳的传统老工矿集合区，虽然地理位置很好，但开发难度较大。”云岩区棚改办主任杨益表明。半月谈记者注意到，比较之下，开展老练的观山湖片区土地仍然受到了追捧。

　　在成都，据不完全统计，本年流拍或因故停止出让的土地现已到达22宗，零溢价成交的土地在40宗以上，全体溢价率大幅下降，房企拿地趋稳。此外，成都土地出让价格也在下降，本年前三季度土地出让金算计508.6亿元，同比上一年下降28%。

　　半月谈记者整理发现，本年以来，全国土地商场成交价格及溢价率继续下行，呈全体降温趋势。我国指数研究院数据显现，本年前三季度，全国300个城市住所用地成交楼面均价3881元/平方米，同比跌落6.5%，溢价率为18.3%，较上一年同期下降21.1个百分点。

　　“地价高企、房价受限”加重张望心情

　　半月谈记者查询发现，当时中西部土地商场呈现疲态，一方面是因为地价比较于前两年现已处于高位，受土地出让条件苛刻、方针趋紧等影响，品牌房企拿地更趋慎重；另一方面，部分开发企业前期张狂拿地抢占商场、资金压力上升，现在正处于回归理性的调适阶段。

　　“2015年左右，许多中西部县市1000元每平方米的楼面价就能够拿地。2017年往后，2000元每平方米都拿不到地，有些县市的楼面价现已到了3000多元每平方米，现在现已过了拿地的最好机遇。”一位国内闻名房企区域负责人坦言。

　　以成都为例，2017年土拍商场竞争剧烈，成都开发商张狂拿地。全年土地的溢价率极高，许多地块的楼面价乃至追赶上房价。2017年成都二圈层区域的土拍商场，楼面价全面进入“万元年代”。全体的土地价格在近10年来到达顶峰。

　　为遏止房价过快上涨，多地都出台了限房价办法，楼盘出售超越限价无法存案，一起土地出让的条件愈加严峻，项目开盘周期延伸。如南昌市近期拍卖的土地出让须知清晰，宗地成交后，在《国有建造用地运用权出让合同》中清晰竞得人承受宗地产品住所出售均价上限。宗地的产品住所自《产品房生意合同》签定之日起，5年内不得转让。一起，交给土地后9个月开工建造，自开工之日起两年内全体竣工。

　　“相当于各个或许有赢利的口儿现在都扎紧了，在企业本钱操控整体安稳的状况下，赢利空间现已大幅紧缩了，不会无原则地去拿地。”一位房企负责人说。

　　高价竞拍地渐成企业“烫手山芋”

　　“地价趋稳，未来遏止房价不再悠远！”采访中，不少受访人士表明在当时严峻调控，以及库存较为足够、产品结构较为丰厚等要素影响下，地价跌落对房价回调是一个有利条件。与此一起，也有一些“连锁反应”值得重视。

　　首要，高价竞拍的土地挑选“熟睡”的状况日益增多，并或许由此衍生出系列金融和社会问题。2017年5月，首进南昌的名城地产（福建）有限公司在南昌向阳新城拿下一宗纯居住用地，楼面价为13820元每平方米，改写了此前东湖区11147元每平方米的楼面价记载，但至今没有开盘。

　　半月谈记者调查发现，在中西部一些城市，不少地块的楼面价与政府限价非常挨近。“高本钱压力下，曩昔一些企业能够经过别的加价、绑缚出售车位、举高装饰价格、进步首付份额等方法，来躲避政府限价，现在这种途径也被堵死了。”一位房企负责人说，土地出让价格终究仍是要体现在房价上，在赢利空间不断紧缩的状况下，“地王”最保险的方法是“睡觉”。

　　“房企的资金都是翻滚运用的，一旦被困住了，就没办法进行周转。”在这种状况下，一些房企负责人猜测，往后一段时间或许会有一批中小房地产企业因资金链断裂而破产，导致金融系统的呆账坏账和“烂尾楼盘”，宜加强监控。

　　其次，有业内人士指出，跟着土地流拍增多，越来越多的地方城投公司将介入接盘储藏土地，或许存在国有资产丢失危险。一些房企负责人指出，城投的中心事务和职责是开发政府指定的项目，但也有一条不成文的规则，假如商业项目没有主体接盘，城投也要去接盘。因为城投公司有一部分权利决议怎么生意土地，当其储藏过量土地之后，存在贱价促销的危险，或许带来国有资产丢失，并存在糜烂危险。