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中国国贸：分红比例保持(000876股吧)高位潜在分红能力较强

wx 2021-11-23 16:26:33 6

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一季度写字楼及商城租金、空置率较为平稳。公司一季度写字楼均匀租金同比完成不同起伏的上涨;一期及三期B写字楼出租率明显低于上年同期,主要是有租户提早解约或租约到期未续。一季度商城均匀租金同比多完成上涨,仅有三期B略有下行,主要是2018年下半年入驻的

一季度写字楼及商城租金、空置率较为平稳。公司一季度写字楼均匀租金同比完成不同起伏的上涨;一期及三期B写字楼出租率明显低于上年同期,主要是有租户提早解约或租约到期未续。一季度商城均匀租金同比多完成上涨,仅有三期B略有下行,主要是2018年下半年入驻的世界知玩具品牌租金较低;均匀出租率全体坚持高位,二期商城出租率下滑11.8个百分点,主要是二期裙楼竣工检验存案,新增可出租面积2000余平方米,尚有部分区域待租。

公司旗下物业地处北京CBD中心,具有较强商场竞争力。从北京的甲级写字楼商场来看,2019年一季度租金安稳在约400元/平米/月,空置率为7.9%。我国国贸的写字楼均匀租金为630元/平米/月,明显高于商场水平;空置率为4.9%,明显低于商场水平。2019年一季度北京优质零售物业空置率为5%,我国国贸已进入老练运营阶段的商城一期、三期A、三期B空置率低于或相等商场水平。

公司分红份额坚持高位,潜在分红才能较强。公司近三年的股利付出率分别为44.03%、50.78%、41.61%,继续坚持高位。到2018年底,公司总融资额约26.8亿元,每年需付出利息约1.28亿元。近三年公司运营活动现金流量净额逐年添加,出资活动现金流净流出明显削减。不考虑筹资活动现金流,公司的运营活动+出资活动现金流净额在2018年已到达10.65亿元,具有逐渐清偿融资的才能。咱们估计公司2021年各项物业业态的均匀租金及均匀出租率挨近安稳状况,对应的归母净赢利为9.88亿元。咱们以为,从长远来看,若公司及时清偿一切融资,有望节省约1.28亿的财务费用,净赢利有望到达约11亿元(不考虑后续价格上涨要素、所得税税率假定为25%);假定悉数赢利分红,则股息率有望到达约6.6%。

出资主张:给予“优于大市”评级。咱们估计2019-2021年运营收入分别为33.98亿元、37.76亿元、41.40亿元,估计归母净赢利分别为8.37亿元、9.21亿元、9.88亿元,对应EPS分别在0.83元、0.91元、0.98元。咱们依照自在现金流法核算的中值约为314亿元,依照最新股本核算下对应股价为31.15元。到2019年7月26日,我国国贸收盘价为16.35元,对应2019年和2020年PE在19.67倍和17.88倍。我国国贸是更朴实的商业地产股票,以租借与经运营务为中心,且财物方位处于北京中心地段,更为优质。咱们给予公司2019年21-25XPE,未来6个月合理价值区间在17.43-20.75元,对应自在现金流法核算的中值折让33%-44%,保持公司“优于大市”评级。

危险提示:北京商业地产商场租金下滑、空置率上升。（海通证券）