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房地产行业最新市场研究（1月6日）

wx 2021-11-23 14:51:24 6

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　　研究框架的回顾与梳理

　　自 2011 年以来，我们地产股板块整体走势的预判比较准，核心框架如下①长周期拐点的远近决定估值箱顶高低; ②行业在大周期制约下，表现为小周期波动，在一个完整的小周期里表现为三个阶段——复苏、繁荣、衰退，地产股整体走势大致遵循小周期波动规律; ③在复苏阶段，板块超额收益呈上升趋势;繁荣阶段，超额收益呈下降趋势，跑输大盘是大概率;衰退阶段，难以明显跑输大盘，不排除有相对收益，但亦难有大行情; ④行业处在小周期的哪个阶段很关键，决定了波动(反弹或调整)是势性上升中的波动还是趋势性下跌行情中的波动; ⑤小周期内，还要兼顾行业比较和资金博弈。

　　2016 年行业基本面或将处在小周期山峰右侧

　　我们预计 2016 年房地产销售增速将处在一个逐步收敛的阶段，这是大周期趋势向下背景下小周期规律使然的必然结果。我们预计本轮小周期销售额累计增速峰值将在 2016 年春季见顶，中性预测：全年销售额累计增长 5-10%，增速较 2015 年明显回落。投资、新开工增速由于 2015 年销售繁荣的滞后传导及基数效应，预计 2016 年全年会出现小幅增长，但持续动力不足。总体上，我们预判： 2016 年基本面大格局和 2011 年比较接近，都是处在行业小周期山峰的右侧，与 2011 年不同之处： 2016 年政策及货币环境均较宽松。

　　宏观维稳诉求下，地产基本面向下压力将有效转化为政策托举动力

　　宏观层面，在供给侧改革推进、渐进式调结构的同时，我们仍然需要依靠稳增长政策拉动需求，保住实体经济增长的底线(十三五规划要求 2016~2020年间 GDP年均增长率保住 6.5%底线). 预计 2016 年地产基本面向下的压力将有效转化为进一步的政策托举动力，对房地产行业的托举、扶持政策及相应措施将层出不穷，降低首付比例、向购房人发放补贴……，政策力度不排除会超出当前市场大多数人的预期。

　　行业景气向下过程中，地产股在配置上或具比较优势房地产行业在我国仍是支柱产业，一旦景气回落，毫无疑问将抬升整个 A 股市场的风险溢价并压抑投资者的风险偏好。但由于传统地产股在行业小周期繁荣阶段表现不及新兴产业(预计本轮小周期繁荣阶段是 2015 年至 2016 年春季)，已提前反映了销售回落的预期，因此一旦销售真的开始回落，反而因政策托举及转型重组加速，有望成为“催化剂连连+基本面预期改善”的板块，在配置上或具备比较优势。但是，传统地产股的大机会仍需等待下一个小周期复苏阶段才会出现，时点应在 2017 年或更远。

　　大机会或在“重组”

　　2015 年我们判断得十分精准，认为大机会在“转型”和“改革”，年初即发表年度策略《短享繁荣，长思变革》予以提示，并成功地挖掘出中天城投、苏宁环球等大牛股，已得到市场的验证。 2016 年，我们判断地产股的大机会或在“重组”，在投资机会把握上：我们预计一季度销售同比增速仍在高位，传统地产股相对收益不明显，但部分转型地产股及主业薄弱、在行业整合大潮下容易引发投资者“重组”想象的小市值品种会具备优势;二季度整个地产板块将伴随行业景气向下引发 A 股市场调整而同步调整，但有“重组”想象的品种继续具备优势;三、四季度行业景气继续向下，政策托举预期及力度或加大，传统地产股相对收益将逐渐凸显，而有“重组”想象的品种仍具优势。建议把握三条主线： ①有重组想象的品种：珠江控股、京能置业、铁岭新城、大龙地产、绵世股份、沙河股份、长春经开、粤宏远、高新发展、万业企业、渝开发; ②预期差较大的转型股：苏宁环球、皇庭国际、湖北金环; ③低估值蓝筹：华夏幸福、保利地产。

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