维修基金管理(重庆市物业专项维修资金管理办法)

小区管理到底谁来做主维修基金管理？

小区业委会有没有权利解聘物业维修基金管理？

是否可明确物管费用

与其提供服务的标准？

针对物业管理方的服务，业主们总有很多的话题。除了新小区，老小区的业主也有话说维修基金管理：明明存在电梯老龄化、外立面脱落、屋面渗漏、排水设施堵塞的问题，可申请动用物业维修金却十分困难。还有老大难的停车问题，又该如何整治？

为适应新形势、新问题，打通物业管理难点、堵点，7月29日，昆明市住房和城乡建设局举行了《昆明市物业管理条例（听证稿）》的听证会。经前期报名，此次听证会最终确定21位听证代表，涵盖业主代表、物业公司代表、专家学者等，他们围绕着市民关心的问题进行了现场听证。

整个“听证稿”包括总则，各部门机构职能和行业协会，业主、业主组织和物业管理委员会，建筑区划以及共用设施设备，前期物业管理，物业的使用和维护，法律责任及附则等共九章九十五条内容，从不同的层面对物业管理进行了阐述。

值得注意的是，在这份“接地气”的条例中，强化了党建的引领作用，并将物业管理纳入社区治理体系，在共同参与的治理架构中，明确了街道办事处、乡镇人民政府的补位作用。首次提出了组建物业管理委员会这一制度，该制度有利于在业主大会、业委会缺位时，进行及时补位。

据了解，现行的《昆明市物业管理办法》自2016年2月1日起施行。近年来，物业管理领域出现了许多新的问题和情况，全面修订我市物业管理条例成为社会各界共同的呼声。

此次听证会的举行，也标志着现行《昆明市物业管理办法》将会得到更新，也将更加切合物业管理工作的新需要。

《条例》部分内容解读

1、党建引领与物业管理纳入社区治理体系

值得注意的是，《条例》强化了党建的引领作用，并将物业管理纳入社区治理体系，在共同参与的治理架构中，明确了街道办事处、乡镇人民政府的补位作用，以保障突发失管小区基本的物业服务需求。

2、前期物业管理方法

《条例》明确维修基金管理：前期物业服务合同期限最长不超二年，期限届满前三个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业。

在物业管理方式上，业主可以选择自行管理物业，也可以委托他人管理。此举与以往业主被动接受物业不同，业主在物业选择上有了更多的主动权。

3、物业管理委员会制度

本次的《条例》中，提及到“物业管理委员会”这样一个党建引领参与社区治理的临时机构，这是昆明首次提出这一制度。

根据物业管理委员会组建要求，“物业管理委员会”基于分散的业主和统一主体的业主大会之间的，一个过渡性组织，也是一种参与物业管理的全新探索。

从“物业管理委员会”的职责来看，除了承担物业管理条例要求的相关职责外，还具有组织业主共同决定物业管理事项，并推动符合条件的建筑区划成立业主大会、选举产生业主委员会等内容。不难发现，“物业管理委员会”的成立将为长期无法成立业主大会的小区，提供新的参与物业管理的路径。

4、共有收益归全体业主所有

《条例》第六十八条中关于业主共有的公共部分做出了规定，《条例》明确了建筑区划内的下列配套设施设备和相关场所属于业主共有：

（一） 物业服务用房、门卫房、值班室、共用设施设备使用的房屋；

（二） 共用的架空层、走廊、楼梯间、电梯间；

（三） 建筑区划内除城镇公共道路以外的其他道路，除城镇公共绿地或者明示属于个人以外的其他绿地；

（四） 建设单位以商品房买卖合同或者其他书面形式承诺归业主共有的房屋和设施设备；

（五） 其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施；

（六） 法律、法规规定的其他共有部分。

值得注意的是，小区共用的架空层也是属于业主共有的空间。《条例》中也提及：未经业主同意，任何单位和个人不得占用建筑区划内的共用部位、共用设施设备。

如果物管利用共用部分从事经营活动的，共有收益归全体业主，且需单独列账，专户存储，专款专用，详细记录收入和支出情况，并定期向业主公示。

听证代表意见

昆明理工大学教授邓晓盈认为，该《条例》各项内容务实且符合昆明的实际情况。结合各政府主管部门的参与情况，她建议加入新闻媒体的参与度，进一步加强媒体对公共事务的监督职责。同时，针对《条例》中的对物业服务评价的内容，建议加入：信用评级，进一步加强分级管理制度。

针对物业维修基金如何进行管理这一问题，听证代表黄胜发表了他的建议和想法。他表示，维修基金如何使用？怎样监管是市民关心的核心问题之一。因而，他建议财政部门应该与住建部门协助管理、监督、审计维修基金，确保每位业主的维修基金都能用在实处。

盘龙区住建局听证代表程雯认为，在条例中规范了诸多实操细节，但作为县区级部门，申请《条例》中能建立县区级的专项维修基金，进一步保障县区级职能部门更好地服务社区居民。

业主委员会成员常年来没有报酬，义务为业主各项工作承担了诸多责任，代表段建平认为，长此以往对业主委员会成员干事的积极性很不利。“没有报酬，免费做事，我们和业主委员会成员沟通工作很吃力，很多时候会以太忙了，不清楚的理由推脱工作，直接导致了县区部门物业管理无法到位。”同时，他也针对棚户区改造住户对物业管理费、停车费认知缺失，无力承受的问题进行了探索，寻求管理部门为这一特殊人群多做考虑。

听证代表昆明市物业协会会长张仪姬提出，此次《条例》中需对空置房管理方法需进一步明晰；针对业主大会难以举行的问题，建议采取社区选取楼长制的方式，选取代表，举行会议；还有小区内新能源汽车充电桩安装的事宜，她认为也该由小区物业管理方统一规划，统一安装，避免小区业主自行安装带来火灾等隐患。此外，她还提议，物业管理方在小区电梯等公共场所安装广告装置需提前业主进行沟通。

“小物业”牵动“大民生”，基层小区管理水平是衡量城市管理水平的重要标志，物业管理的好坏直接影响了市民的获得感、幸福感、安全感。记者了解到，根据今日听证会研究情况，昆明市住房和城乡建设局将进一步修改完善《昆明市物业管理条例（听证稿）》，审定后将于今年10月提交市人大常委会审议。

整体来看，此次听证会上的《条例》几乎涵盖了物业管理的方方面面，其进一步明晰了业主、物管、开发商等的权利与义务，具有很高的参照性，同时，对规范和推动物业管理行业发展，也有积极的作用。

来源：昆明规划建设

昆明日报全媒体记者：何文静

责编：苏昊

编审：吴晨萍