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观察：华润海南石梅湾进退两难建设周期长达26年

wx 2021-11-23 08:20:03 6

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　　从2013年3月起，海南对全省闲置土地进行清理整顿，盘活“供而未用”的近14万亩闲置土地。2014年7月，华润、鲁能、中信等12家囤地“钉子户”被海南省国土厅约谈。8月底，时代周报记者从海南省国土厅获悉《关于大企业闲置土地处理情况通报》。通报显示：华润集团所涉及的闲置土地17宗面积1943.6亩，位于万宁市石梅湾。其中，有6宗(987.8亩)土地，已采取延长开发期限方式进行处置。有2宗(276.1亩)土地，在处置期间，已经开发建设，万宁将不再将这2宗土地作为闲置土地处置。有9宗(679.7亩)土地，正在处置中，尚未完成处置。

　　开发还是不开发，这成了一个问题。时代周报记者调查时发现，华润石梅湾项目开发周期长达26年，11年仅完成10%。不但如此，作为旅游地产大盘，华润石梅湾项目在遭遇市场困境的同时，还面临着多个相同大盘的抢客竞争，以及来自环保人士的压力。

　　时代周报记者多次联系华润置地人士要求采访该项目接下来如何处置，对于环保人士的质疑如何回应，但截至发稿时未获得回复。

　　建设周期长达26年

　　从海口或者三亚出发，沿东线环岛高速公路驾车1.5小时，下高速即可到达万宁石梅湾村。穿过村庄，再行2分钟就驶入华润石梅湾项目所在地。

　　三面环山，一面向海，中间是世界上最大的海滨青皮林(1.4万亩)。这里是《非诚勿扰2》的取景地，也是华润石梅湾项目所在地。

　　8月下旬，海南在高温炙烤之下，项目内人流稀少。时代周报记者看到，艾美酒店对外营业，威斯汀酒店主体框架已完成，但接近停工状态。其他规划中的3座五星级酒店没有动工迹象。游艇码头已经建成，但少有游客和游艇。项目内一期别墅已经建成，二期别墅公寓项目在建。周边大片的土地被围避，却没有动工迹象。

　　时代周报记者来到华润石梅湾项目销售中心，以购房者身份了解到，整个项目规划建设1.8万亩，而已经建成的大约有2000亩。销售人员坦言，目前生活起来还非常不方便，可能需要很多年配套才能成熟，但项目卖的就是自然环境和未来的空间。

　　资料显示，华润石梅湾九里一期共260套独栋别墅早已售罄。而克而瑞独家数据显示，2014年1-8月，石梅湾九里二期共销售557套，销售总额超10亿元。业内人士分析，和其他大开发商在海南的同类项目相比，石梅湾九里二期去化速度并不算差。

　　根据时代周报记者获得的一份《华润石梅湾九里项目规划》资料：华润石梅湾项占地12平方公里，总建筑面积逾150万平方米，投资逾120亿元。依此规划，华润石梅湾度假区完全可以媲美“亚龙湾”：项目包括5个五星级酒店;住宅项目包括石梅湾九里一期、二期;另外该项目还配套有石梅湾国际游艇会、直升飞机停机场、国际商业购物中心、石梅湾国际体育公园(18洞高尔夫球场)、行云流水海鲜舫等。

　　规划显示：国务院同意在海南省设立四家免税店，其中万宁的一家规划设置在石梅湾西岭购物中心，建筑面积约24万平方米，未来将是海南最大的免税店。同时华润万家超市已经入住石梅湾后勤区。

　　实际上，1999年华润就已经获得该地块使用权，2003年年底项目正式启动。当时，华润集团负责人曾公开表示，用15年时间将这片荒滩打造成海滨度假胜地。然而15年已经过去，项目仅完成大约10%。根据华润置地年报，华润万宁石梅湾项目估计落成日期为2025年3月。这意味着，从拿地到开发完毕，整个项目至少要持续26年的时间。

　　市场行情不好拖延开发周期

　　目前房地产企业普遍走高周转路线，而华润置地2011年开始以高周转代替高利润拉动ROE。为何石梅湾项目周期要长达26年?

　　资料显示，华润集团是1999年前后通过“资产置换+政府协议”的方式拿到石梅湾沿海地区180公顷土地的使用权。2002年，华润置地正式入主石梅湾，同年成立全资项目子公司—海南华润石梅湾旅游开发有限公司。2009年，该项目并入华润置地。当时，海南省和万宁市政府都非常重视该项目，专门组成政府协调小组协调该项目的开发建设，并于2003年4月批准了“海南华润石梅湾旅游开发有限公司”为石梅湾12平方公里的主开发商，实施统一规划、统一开发、统一招商、统一管理。华润置地当时也花大价钱为石梅湾进行了整体规划设计，目标是建成一个国际性生态型热带海滨旅游度假区，为国内外游客提供高质素的旅游体验。

　　华润置地内部的资料显示，1999-2003年，华润置地用3年来清理历史遗留问题。2004-2005年，投资人民币(6.1425, 0.0023, 0.04%)5亿元做配套，包括石梅湾与海南东线高速连接的主入口改造、景观绿化、旅游配套区。2006-2008年，投资8亿元做供水、供电、燃气、通讯等外围市政配套工程、污水及垃圾处理等基础配套建设。2008年开业的石梅湾艾美度假酒店，总投资额为8亿元。2012年10月完工的游艇码，总投资额5.4亿元。

　　“早年拿地，囤地确实有一定的土地升值空间。国际旅游岛成立到现在，地价升值的空间已经不大。目前政府加大囤地清理，开发商缴纳罚款的代价非常高，已经没有囤地获利空间。” 克而瑞海南片区总经理沈虹向时代周报记者表示。

　　多位资深房地产人士向记者表示，华润置地也并非坐等土地增值获得暴利。在当下市场形势不太明朗的情况下，开发商就会故意拖慢流程和开发周期，等待市场形势好转。

　　海南房地产市场投资性强，楼市波动性大，对市场的变化反应非常快。数据显示，2014年上半年，其他城市还在延续2013年的增长态势，海南省上半年成交量下跌30%。与此同时，海南地产市场竞争十分激烈，至少有1000个楼盘同时在售。

　　从地理位置上讲，石梅湾距离三亚市中心有100公里，中间有很多湾区的拦截，包括亚龙湾、海棠湾、香水湾、土福湾等。几大湾区同质化严重，而后者分流了石梅湾很多购房者和游客。

　　“即使海南对闲置土地进行整治，但对于华润置地而言，项目是否动工还是取决于对市场的研判、资金的安排。因为开发投入需要几十亿元，而罚款可能只有上亿元，在没想明白的情况下，开发商不会轻易动工。所以，下一步，很可能，企业还是会和政府主动沟通，延缓开发节奏，一起推动问题的解决。”业内人士表示。

　　面临环保压力

　　不仅面临囤地被罚的尴尬境地，华润石梅湾项目开建至今还遭遇到来自环保人士的压力。

　　2010年8月绿色和平组织实地调查发现，众多大型房地产开发项目纷纷在海岸线“跑马圈地”。很多项目占地均与自然保护区重合或紧邻。万宁石梅湾青皮林保护区就在此列。

　　时代周报记者获悉的一份《海南省国土环境资源厅关于批复海南华润石梅湾旅游度假区石梅湾九里二期项目环境影响报告书的函》上称：“施工活动不得进入万宁青皮林省级自然保护区、西岭公园，不得占用和砍伐青皮林，保护好西岭公益林-青皮林保护区-海防林-海岸-海洋的生物廊道，增强旅游区内绿地系统的连通性。”

　　然而，绿色和平组织“森林与海洋项目”副经理潘文婧向时代周报记者提供了一份资料显示：2006年，华润集团在万宁石梅湾度假村内修建了两条公路(分别是宽6米长2.4公里，以及宽12米长550米)穿过青皮林保护区。而这里的青皮林保护区属于国家绝对禁止开发的。

　　海南当地环保人士表示，为了修建威斯汀酒店，也曾发生开发商移植珍贵的水椰林，被村民和环保人士围堵的事件。 2011年为建设石梅湾国际游艇会项目，百余亩由木麻黄、青皮林、水椰组成的大片海防林被毁。其中，水椰被列入国家三级保护植物。

　　“前两年的卫星图片显示，华润集团在万宁石梅湾度假村和自然保护区大部分相重合，这意味着，华润未来的开发可能还会破坏这里的自然环境。”潘文婧说。