房地产行业和汽车行业最新市场研究（6月2日）

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房地产行业：近期房地产相关税收政策点评

　　事件：

　　1、国税总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》。

　　2、近期上海房产税系列传闻。

　　3、国务院《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，“逐步推进房产税改革”。

　　点评：

　　1、如果土地增值税严格执行，将对房地产企业的盈利产生重大影响。此前土地增值税按国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(2006-12-28)实施，实行四级超率累进税率，但未严格执行，土地增值税仅按很低比例预征，楼盘交付使用后再核定，房价的巨大涨幅使得实际缴付土地增值税明显低于按累进税率要求所应支付的税款。如果以后严格执行土地增值税，对房地产企业的盈利将产生重大影响(前提是严格按《关于土地增值税清算有关问题的通知》超率累进税率).

　　2、房产税加速推进预期确立。昨日国务院《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，提及“逐步推进房产税改革”，着墨不多，其意义是从中央层面肯定逐步推进房产税，房产税加速推进的预期确立。

　　3、“逐步推进房产税改革”，意味着房产税的改革是个渐进的过程。若上海房产税顺利推出，是否会向其它城市推进，将成为市场新的焦点。上海房产税的推出将形成示范效应，部分房价过高涨幅过大的城市可能效仿上海;或者从中央层面推进重点城市房产税改革，这将成为新的市场焦点;以房产税政策衔接相差迥异的地方临时性政策，抑制不合理需求。

　　4、此次调控的目标是房价。目前一线城市新房价格开始微降，同比仍为明显上涨，房价仍处于相当高的水平，在房价未出现明显下降的情况下，政策将可能严格执行。我们此前按传闻的上海房产税方案计算了房产税因素相对于购买力房价下调幅度理论值约为11%~14%，将对名义房价产生明显影响;对于购房者而言，如果供需关系不变，则只是以税收的方式支付，居民实际支付的购房成本不变，但对房地产企业而言，则影响十分显著。

　　5、对地产企业而言，量比价格更重要。最近几周一、二线城市成交面积为2009年同期的20%~40%;如果成交量持续维持低位，房地产业绩将面临下调。如果土地增值税严格清缴，那么对业绩下调的幅度将更大。

　　6、暂时维持房地产行业“中性-A”评级。房产税利空尚未落定，房产税、土地增值税政策的不同严厉程度对房地产企业的盈利水平的影响差别显著;房地产企业业绩预期有大幅下调的不确定性，存在进一步修正的可能。由于较大的不确定性，使得应对已处于历史估值低位的地产板块的投资策略为伺机而动，暂维持“中性-A”评级。

汽车行业：私人购买新能源汽车补贴试点启动

　　电动汽车相关经济补贴彰显差异性。

　　《通知》明确指出补贴将根据动力电池组能量确定，满足支持条件的新能源乘用车按照3000元/千瓦给予补贴、插电式混动乘用车每辆最高补贴5万元、纯电动乘用车每辆最高补贴6万元。按照纯电动25kWh的配置和电池组件大致价格3元/Wh估算，补贴能在很大程度上能覆盖电池组件价格，考虑地方政府补贴，和传统汽车的相关差价将能抵消(传统汽车发动机变速箱替代为电机电控).

　　混合动力汽车作为节能型汽车仅仅享受3000元/辆补贴，而根据我们了解的情况中混的成本大约在3万左右，预计强混会更高，因此3000元的补贴杯水车薪，无法覆盖相应差价。

　　因此我们认为此次补贴政策对插电式、纯电动汽车有很大倾斜，表明了国家将电动汽车作为产业化发展目标和争做电动汽车领军者的决心，符合我们的预期。

　　可插式和纯电动主要走锂离子电池路线，因此锂电池产业发展速度更快、市场空间更大。

　　力推产业化进程补贴将具长期性。

　　5个试点城市的确定虽然与预期有一定出入，但考虑到汽车产业化、基础设施建设程度和当地政府的财政水平，率先在5座标杆城市针对私人购买乘用车进行补贴有利于政府、车企吸收产业化经验，循序渐进地为将来全国大规模开展打基础;《通知》提及在企业生产插电式、纯电动汽车分别达到5万辆的规模后，补贴标准将有适当降低，我们认为政府补贴将针对企业实际的规模效应做出调整，但会尽力保护企业积极性、加快市场化进程。我们预计2014-2015将是电动汽车大规模进入普通家庭的时间节点，届时将达到50-100万辆的市场规模。

　　明确地方政府角色。

　　《通知》明确要求地方政府作为实施主体要继续在例如资金扶持、基础设施建设、电池回收体系构建上加大投入。我们预计地方政府会在中央财政补贴的基础上有一定程度的“加码”，例如上海、深圳，相应补贴标准会参考国家补贴和车企实际成本，双重补贴会进一步减少新能源汽车同传统汽车使用差价，加快当地电动汽车的普及速度。

　　补贴较大但准入门槛较高。

　　整车企业5年/10万公里的质保标准和对整车回收的承诺，具有较高的准入门槛，会进一步扩大技术成熟度较高、先发优势明显企业的领先优势。

　　增强消费者信心，政府三管齐下。

　　虽然成本是产业化的较大瓶颈，但消费者的信心度对电动汽车普及也至关重要。《通知》指出消费者有“整车购买、整车租赁、电池租赁”多重选择，尽可能消除消费者疑虑，大大降低初期使用成本和风险。

　　小排量节能汽车补贴，个体受益明显，总体收益有限。

　　《通知》同时指出将对1.6升以下、满足乘用车燃料消耗量第二阶段限值80%的乘用车给予每辆3000元的一次性定额补贴。对于相关内燃机、整车企业目前我们未掌握具体的参数指标，无法给予确定的分析，参考工信部公告各款车型综合工况，目前大体满足补贴要求的车型有：一汽：高尔夫1.4;长安：奔奔mini、悦翔、嘉年华、马自达;2、上汽：雪佛兰;江淮：同悦悦悦，因此受益面相对较窄。但由于此次补贴看“辆”不看“价”，对长安、江淮等自主品牌车企的吸引力更大，补贴政策的出台也一定会促使企业提高技术水平，率先达到或已经达到补贴标准的企业将处于竞争优势地位。

　　总结：

　　综合来看，此次出台的具体补贴细则对插电式和纯电动汽车的补贴力度较大，在一定程度上减少了我国在混合动力汽车发展过程，符合我们预期。

　　新能源产业的价值链将围绕最为核心的电池业务展开，向上延伸至锂资源，向下延伸至电机、电控和整车企业。我们中长期看好在纯电动汽车产业链上具有核心资源和技术储备的公司，依循“有迹可循”的原则，我们重点推荐西藏矿业、江苏国泰、新宙邦、曙光股份、万向钱潮，我们认为这几家公司在产业链上具有比较明显的先发优势、核心技术，是目前较好的投资标的。

　　风险提示：虽然长期我们看好电动汽车产业链上相关公司，但中国电动汽车的产业化推进需要一定的时间，就推进速度我们也无法给予一个确定的预期，因此相关公司难以在短期内较大程度地提高盈利水平，存在一定的投资风险。