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观点:地产龙头昨日崛起 压力仍存走势难言乐观

wx头像 wx 2021-11-23 06:33:54 6
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【新闻评论】

  本周二,地产股再度发飙,申万地产指数整体上涨2.38%,龙头地产公司成为上涨主力。3月份以来,申万地产指数已上涨0.51%,在23个一级子行业中排名第7;在蛰伏了近半年后,目前盘面开始显现出地产、金融等周期性行业“蠢蠢欲动”的迹象。

  就地产股而言,我们认为目前的上涨更多的是对前期超跌的纠错,地产股的估值正在向常态回归;短线而言,地产股仍缺乏继续向上的动能,市场预期和政策选择将主导未来地产股的走势。从基本面看,地产市场交易仍偏冷淡,不排除上半年房价阶段性下行的出现。

  成交占比向均值回归

  从本周二地产股的涨幅来看,前期一直在低位徘徊的全国性地产公司涨幅贡献最大,达到3.43%,按我们的统计看,二三线区域性地产公司整体涨幅2.93%,一线城市地产公司涨幅为2.68%。全国性地产公司中前期NAV折价较高的招商地产和金地集团涨幅最高,分别达到了4.5%和6.9%,NAV折价进一步收窄。从区域性地产公司来看,以“云天星球”为代表的实力开发商涨幅较大,目前荣盛发展、云南城投等公司NAV已出现溢价。不过从换手率的角度看,市场更青睐一线城市地产商,截至3月9日,以算术平均法算,一线城市地产商换手率为4.95%,区域性地产公司为4.8%,而全国性地产公司为3.14%,可见一线地产股表现更为活跃。

  3月份以来,地产股的成交占比稳步回升,截至上周,成交金额为739.98亿元,成交占比为6.57%,与2月末近13个月以来的低点6.14%相比有所反弹。我们认为,随着季节和预期扰动的结束,未来地产股的成交占比将稳步向历史均值回归。

  可售面积依然吃紧

  从上周13个城市的交易情况看,销售面积继续回升。京沪深穗一线城市当周成交76.95万平米,环比上涨11%,继续向上的态势正在稳固;其余13个重点城市成交面积177万平米,环比上涨23.4%。从成交金额来看,上述城市共计成交47.23亿元,环比上涨49.7%,三月份第一周,地产市场的坚冰初显融化,虽然都出现了一定程度的反弹,但目前的市场仍比较冷清。我们认为,由于政府调控的主导,今年地产市场的成交将较去年有30%左右的回调,上半年上述城市的周成交面积有望维持在500万平米。

  目前给市场带来不确定因素的还有可售面积的下降。可售面积一般可视作开发商库存的绝对指标,从一线城市的数据来看,可售面积继续下降,库存去化速度放缓的态势仍在延续,上周除广州库存去化速度略微加快,其他三大城市库存去化周期进一步拉长,目前北京、上海的期房可售面积分别降至1948万平米、468万平米,彰显出未来供应的压力继续紧张。如果开发商对未来市场预期仍然悲观,降低开发增速,导致新盘入市速度放缓,不排除下半年大城市楼市出现非理性的楼价上涨。

  打破盘局仍有待二三线地产

  由于调控政策的基调不变,我们认为今年房价盘整的概率要大于上涨的概率,而短期内随着预期的不明朗和政策的收紧,不排除部分城市房价环比小幅下跌的可能。展望全年,我们认为,房地产投资增速不会出现明显的下滑;而随着预期的明朗,新开工面积可能会维持一定的增速,以满足开发商补库存的需要,预计年中会有一次较大规模的再库存过程。

  从促使房价上行的因素看,我们认为主要还是供给的不足,经过去年大量现金资产的回流,目前开发商的价格主动权又进一步增强,在不出现大的的财务问题下,主动降价的意愿不大,另外还有就是CPI的推动,我们预计,到年中CPI同比涨幅会创下新高,出于资产保值的需要,部分投资需求可能将带动刚性需求,届时,如果在供应还未完全满足的情况下,楼市整体还将迎来一次价格的助推。

  而下行的因素主要来自政策面的收紧力度,如果目前出台的措施能够较为严格地执行,对于遏制房价继续过快上涨将起到重要的作用,如果这样的措施成为常态化,则对于房价泡沫化倾向比较严重的一线城市能形成有效的打击。与政策相伴的还有市场预期,目前楼市的胶着正是预期不明的体现,如果悲观预期还将持续,则需求还会继续萎缩,届时一些灵活的开发商可能会采取以量补价的策略。

  综合以上两个因素,我们认为政府和市场会在动态博弈中不断调整,即政府不会采取通过打压楼市的手段而牺牲投资增长,也不会再度放任投资行为助推房价泡沫。从地产股的交易性机会来看,虽然目前整体NAV估值仍在折价,但与2月比已有一定的反弹,我们认为,目前地产股估值处于低位,但尚未出现持续向上的动力,随着不确定因素的排除,二三线城市的地产股将成为带动整个地产指数上涨的主力。

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(责任编辑:文术)

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