日内交易论坛-广州港股价预测

今日先说一线城市广州港股价猜测，2021年我对一线城市做的预判是广州港股价猜测，上半年进入牛市结尾，下半年走向平稳，启调整周。

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最终基本是依照这个节奏走，仅仅我没想到下半年急转弯的速度会这么，特别是深圳、广州、上海，都出台了二手房辅导价。

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这个手锏一出，让商场真实感触到了，短内没有调不下来的房价，只需手法够不够狠，也再次国楼市是不折不扣的方针市。

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这次的预判，每个城市我仍是会简略回忆下2021年商场行情，包含新房、二手房、土地商场和库存，然后对2022年做个预判，仅供咱们参阅。

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深圳

深圳作为全国楼市的风向标，2021首先创出二手房辅导价，后边被许多城市仿效，成为按捺房价的大器。

当然深圳是一切小区都有辅导价，而其他城市仅仅少部小区，这也是深圳摔得最狠的原因。

一、商场行情

2021年的深圳楼市行情，显着两个阶段：上半年不算热，但仍是暖，下半年真的是前所未有的冷。

全年下来，新房成交54217套，同比上涨15.5%，最近15年里，仅次于09年和2015年的两个大牛市。

但现实并不是行情真的有多火爆。

二手房成交40699套，同比下降57.3%，是曩昔15年来跌得最狠的一次。

从前深圳的二手房成交量要占到总成交量的到七成左右，但2021年，却只需四成多。

能够看出，二手房辅导价的威力是多么大，商场直接冰冻。

1、二手房

2021年2月一切小区都出台辅导价的候，价格就正式见顶了，不过咱们都觉得没多大影响，当的言辞都是，业主又不会傻到依照辅导价卖，所以上半年也没几个业主乐意降价。

但房价涨那么，首要便是靠加杠杆吹起来的，打蛇打七寸，这种去杠杆的手法，正是掐住了要害。

首付忽然添加二到四成多，一般刚需和改进一下能这么多来啊，又不能去抢，更甭说现在裁人降薪的危险随或许落到自己身上，更不敢草率行事。

公然，业主们死扛了几个月后，深圳下半年商场敏捷跌入谷底，二手房辅导价的威力始显露了。

不止是成交量跌到了地板上，一个月缺乏两千套，2020最高的候有一万多套。

价格也跌得稀里哗啦，学区房首战之地，涨幅榜首的八卦岭宿舍从15万跌到8万，挨近腰斩，学区房最好的百花片区也都跌了30%以上。

这些当地首要是之前涨太多了，像八卦岭就由于新了一个名校校，周边房价从四万涨到十多万，泡沫炒作水太夸张了。

其他龙岗、龙华，罗湖，由于自身涨幅就不多，所以跌幅也不算多，在十多二十个点左右。

南山许多普宅都跌到了辅导价邻近，前海也跌了两三成，宝跌了20%左右，但宝涨太多了，我觉得还没有跌究竟。

跟你们说下我的心路历程，2020年7月限购方针晋级的候，我当发文章预判商场需求被阻挠一半，房价必定要跌10-15%，成果下半年由于运营贷没收紧，房价仍是照涨不误。

当商场真的很张狂，没人信任房价会跌，让我都有点置疑自己的判别了。

乃至是后来二手房辅导价出来，商场都不信任会跌。真的再次了，商场张狂的候大部人都是看不清的。

说实话后来我都没想到，能跌这么多，认为跌个一两成果差不多了，但每次商场涨跌往往超出预。

当然好的豪宅价格仍是比较坚硬，像深圳湾有笋盘也是89平4房这种，四千万以上的大户型是很少见到降价的。

由于有人不缺，买豪宅许多是全款，所以也不受二手房辅导价的影响。

2、新房商场

二手房辅导价方针出台后，二手商场的需求搬运到了新房商场，才使得新房成交量上升。

但下半年二手房的冰冻，直接传导到了新房商场，盘去化率都不高，能卖完的都是倒挂许多，地段也好地盘。

田的富通上舍12月盘65套，仅8个人认筹，最终6个被吓跑，只需2个买了，发商真的慌了，最终只能降价，现在打8折。其他那些卖得差的打个9折算是很往常了。

连次次都是万人抢的红盘华润城，盘都没卖光，120平的三房到现在也没卖完，反倒是180和240平的抢光了。

最典型的便是光亮，前两年，光亮盘必日光，现在大部新盘都要发动转介才干卖掉。

前两天，2022年首个新盘光亮安联尚璟府，353套房，又只需1人认购，太惨了。

新房转冷除了受二手房影响外，还有2个原因：

榜首、新房库存增多，需求削减。

2021年深圳总共拍了三轮地，其住所用地40宗，比2020年添加6宗。

咱们都知道深圳土地资源稀缺，人多地少导致房价居高不下。

可是近两年来，深圳的住所用地供给量大大添加，比照2018年、2019年，添加了3多。

2021年新房供给5.81万套。

一般来说，只需到达5万套，商场供需就能到达平衡，持续新增下去，商场则会供过于求，房价跌落的压力就比较大了。

从现在一些公数据可知，2022年深圳新房供给将会持续添加，之前咱们盘点过大约有160多个项目入市，比上一年还多三四十个，其130个在售的，再加三十多个全新上市的。去库存压力比2021年更大。

第二、新房土拍价格降了，商场预看跌。

深圳三次集拍地，后两轮新房都调低了限价，有的算下来和之前的新房存案价比较直接打了八九折。

比方前海限价9.2万，光亮、沙井、松岗低于5万/平，龙岗低于4万，这价格等于又回到了2019年。

就说光亮那个盘只需一人认购的盘，定价5.2万/平，而他周边本年就有3个新盘要入市，限价4.53万/平，地段比他还好，价格廉价了好几千，有人买他的才怪，必定会等着这3个盘出来啊。

二、商场预判

对2022年的深圳楼市，我有几点判别。

榜首个，部二手房价格会止跌，部还会持续跌落，商场持续化；

现在二手房能够成交的，都是商场价和辅导价差不多的，这样首付压力才不会多增。高出辅导价多的房子，看都没人看。

有些现已跌到跟辅导价差不多的房子，在2022率下调，信贷放松后，价格会止跌，成交量也会反弹，所以我预判2022年深圳的成交量会比2021年好。

而有些片区商场价跟辅导价还差得远，后边我觉得仍是要业主退让持续降价，由于新房价格摆在这了，比二手房廉价两三成都卖不完，傻子才会去买这些二手房。

比方宝辅导价10万左右，二手商场价现已跌了2成，但许多还要十四万，现在买卖方僵持不下，我觉得还没有跌到位，究竟周边新房都只需9万10万左右。

相似宝这种当地是刚需和改进为主，购买力受调控影响就会十分大，跟深圳湾这种富豪区彻底不同。

所以华润城，为什么大户型卖完了，120平的反而没卖完，你就理解了。

第二个，新房仍然欠好卖，有的还会降价；

2022的新房商场压力还会很大，一是库存够多，竞赛压力大；二是由于二手房大贬价后，新房就不具有优势了。

假如地段欠好的新房，又不具有价格和学位优势，真的会欠好卖，必定只能降价。

上面说的那个田富通上舍，现在现已降价打8折了。龙华有个地海地盘，也降了10%了。

还有光亮盘一人认购的那个，他后边不降价怎么或许卖得动呢？

第三个，二手房辅导价或许会进步5-10%，其他方针不会放松。

想要彻底打破二手房的冷淡，需求放松二手房辅导价才行，不然价格很难反弹，能止跌就不错了。

间隔深圳二手房辅导价出台立刻就一年了，刚推出的候提到过，每年会更新一次辅导价。

依照现在这个行情，决心现已跌入谷底，后边二手房辅导价再次调低是不或许的，不然商场真要溃散了。

更多或许便是进步辅导价了，但一次性也不会进步太多，究竟新房价格都在下调了，二手房提多了就不适。

假如辅导价能进步5-10%，就会给商场传递一点决心，这是有助于成交量上升的，但还缺乏以让二手房重返机。

要知道现在许多房子辅导价比商场价还高了一大截，就算每年提10%，有的片区也得三四年才干跟商场价接轨。

假如提得少，那商场价和辅导价差太多的房子就还得持续跌。

购房主张上，刚需上车好的新房没问题，二手房就要挑了，价格适，跟辅导价差不多的能够买，价格距离较大，跌的不到位的能够避。

广州

一、商场行情

广州这一轮上涨始于2020年7月份，刚好我那去广州做商场调研了，当晚回去就喊广州刚需赶忙上车。（广州调研：行情现已发动，赶广州港股价猜测！）

热度持续了整整一年，一向到2021年，在方针大锤发动后，商场才始扶摇直上的。辅导价出来后，咱们随即猜测广州将进入跌落，可回看（广州二手房辅导价直接腰斩！房价行将跌落！）

一向到现在，不管是新房仍是二手房，仍然处在深度调整。

1、先看看二手房。

2021年，广州市二手商场成交宗数为117103套，同比上一年的131009套，下降10.6%。

整个行情受方针影响十分显着，能够三个阶段：

榜首阶段：1-4月，没有调控，商场仍是热情高涨，月均成交1.5万套以上。

第二阶段：在4月“增值税2改5”后，商场敏捷降温，5-8月，成交量降到八千套左右。

第三阶段：8月最终一天，二手房辅导价出台，商场真实变冷，9-12月，成交量跌至千套水平。

没了成交量，价格也敏捷下降。

广州不少抢手区域，包含银河的珠江新城、金融城；黄埔科学城、南沙明珠湾等，之前都涨了50%以上，是这一轮上涨的最咱们。

可是2021年下半年又跌回去不少。

尤其是黄埔区，上一年涨最多，本年回调也是最多的，萝岗、长岭居、老黄埔片区跌幅都靠前；

其次是银河区，热门小区直接打折折。

2021年8月底出台辅导价，海花城湾的挂牌价现已高达18万/平，成交价也要17万，而辅导价却只需9.2万，现在花城湾的成交价在十四万左右，降了不到20%。

这两个区之所以跌得最多，一套千万的房子，动辄降价一百多万，便是受辅导价的影响最大。

由于在首轮发布的96个辅导价小区，银河独占54个。其次便是黄埔，有23个。

其他区二手房有辅导价的小区不多，所以影响小些。

像海珠和越秀，商场十分老练，地段也好，之前涨的又不多，价格也廉价，海珠的签价在4万出面一平，所以跌幅还不大，在5%左右。

越秀的学区房现在还在小幅上涨，不过我觉得不行持续，老寒酸学区房很难独善其身。

2、再看新房商场

2021年广州新房成交10.9万套，同比上升8.9%，也算是创下5年新高了，并且2021年末新房还迎来了翘尾行情。

之所以2021成交同比还有上升，首要也是上半年行情比较好，占了成交量的6成，但下半年显着就变冷了。

12月商场回暖是有大环境的原因，比方率下调，高层吹暖风，但更多是由于年末各大房企为了冲kpi，各种特价房一口价，以价换量换回来的。

特别是外围片区，由于供给量多，新房贬价是最的，增城、白云、花都、从化房价比2020年同有显着回落痕迹。

连红片区黄埔科学城都降价了，代天境2021年头最贵卖到4.2-4.5万/平，现在大约3.5万/平，降幅超越20%了。

但现在谈广州商场反扑还为尚早。

原因也不难理解，这两年广州的新房供给是越来越多。

2018-2021年广州新房供求结构趋势

依据广州地行数据统计，2020年广州约有35个全新盘入市，2021年广州约有78个新盘入市，而2022年估量上升至118个！

除了银河越秀，哪怕海珠荔湾2022年都是不缺货的。

一边是成交量削减，一边是供给量暴增，必定简单供过于求，现在广州的库存去化周到达了14个月，比较2020年末的8个月，去化周显着变长了。

3、土地

广州新房供给量变多，必定是土地卖的多。

最近几年来，广州的土地真是一年比一年拍的多。

2021年别看二三轮土拍遇冷，总的成交宗数和面积却是改写了近6年的最高纪录。

依据政府公的数据，后边2022到2023年，广州土地供给还会坚持跟2021年差不多的量级，年平均供给住所用地637公顷，其一般商品住所占比到达8成左右。

所以广州在接下来的两三年的新盘供给量都是坚持足够且安稳的，这意味着广州往后两年的新房去化压力仍是挺大的。

二、商场预判

对广州2022年商场，我想做4点判别：

1、方针或许变相放松；

广州上一年出台二手房限价，仍是相对保存的，只限了96个小区，跟深圳3595个小区悉数被限，量级彻底不同。

广州有些热门小区并没有辅导价，当说是先出第一批，看看商场反响，假如还操控不住房价上涨，后边再加约束其他小区。

但成果这个方针效果十分好，商场立刻就凉了，所以2022年不或许再出第二批了，但第一批的辅导价或许不会调整，究竟数量不多。

别的，外围区域调控或许变相放松，南沙上一年由于太火爆，后边购房名额被限死了。

但南沙开展的压力还比较大，土拍还要靠城支撑，广州又很想把南沙开展起来，所以我估量会对南沙的购房资历重返松动。

究竟现在黄埔的有些盘，发商都能够承受你推迟5年签了，便是只需你现在买了，后边再渐渐交5年社保都能够。

2、高价二手普宅持续跌；

二手房还没跌究竟。

珠江新城那些高价普宅，之前涨太多，被限的凶猛，小户型必定仍是会下调，现在还在弈，后边业主还会持续降价。

尽管有些小区没有被限价，可是成交也会被拖累，会被那些限价的小区带动跌落。

唯一豪宅受影响小，仍是那句话，有人不差，好的豪宅是稀缺的。

其他泡沫小的主城区，像越秀，海珠，荔湾，跌幅会较小，但房子必定仍是欠好卖，不让就难成交。

3、新房持续以价换量；

远郊区就不说了，以价换量是有必要的，不然底子卖不动，连黄埔、南沙的房子也需求降价才行。

4、下半年比上半年好。

2022年信贷放松，率下调后，对商场必定会有拉动效果，但广州商场向来反响比较愚钝，所以下半年应该会比上半年行情要好些。

购房主张上，广州新盘多的是，彻底不必着急，渐渐挑吧，价格适的就买。