模拟期货_000005股票

2017年1月11日，华南城（01668.HK）发布了此前在热议中的股份转让的生意协议，转让合计18.57亿公司股份给中洲控股，该股份占华南城已发行股份总数约为23.20%，生意完成后，中洲控股将具有18.57亿华南城股份（占公司已发行股份总数约为23.20%），并将成为华南城的最大单一股东及首要股东。

印花税股票,印花税股票

但令世人始料未及的是，中洲控股将以2.05港元/股的价格到达这次股份生意协议，相当于当日收市价1.64港元/股溢价约25%。这份溢价生意协议让热议的收买事情又蒙上了一层让人云里雾里的面纱。俗话留得妙：灯是不拨不亮，理是不辨不明，要想拨开云雾知晓个中原因，唯有理清思路，好好辨上一辨。

香港上市股票代码？香港上市股票代码

公告内容解读

eastmoney？eastmoney

凤形股份股吧？凤形股份股吧

2017年1月11日，华南城发布了《郑松兴先生与中洲控股签定股份转让协议》，协议首要内容可归纳成三点：1、中洲控股替代郑松兴先生成为最大股东；2、终究协议价格为2.05港元/股，超当日收市价格25%；3、华南城引进中洲控股首要是为了业务协同和互补，提高竞争力。

中洲控股是何方神圣？

中洲控股是一家在我国A股上市的地产公司，前身是深圳市长城出资控股股份有限公司，主营业务96.24%都是产品房，其间又以深圳区域为主。

众所周知，2016年10月发布楼市收紧方针前的产品房地产商场是何其的张狂，而其间更是以深圳为首要增加区域，可是中洲控股2016年前三季度的成绩却是这样的：

在翻看中洲控股过往发布的报表以及公告发现，其间16年中报成绩显现公司该报告期净赢利同比跌幅到达95.13%，翻看报表得出的原因是，公司当期竣工进入结算的成都中洲中心城邦项目和上海君廷项目的土地获取本钱较高，导致运营本钱大幅上升，同比增加123.49%，现有土地储备缺乏预示着产品房占主营业务比重过大的中洲控股在未来很长一段时刻内的成绩亦将随之惨白。

不仅在主营业务板块呈现了问题，中洲还伴随着多家子公司正被申述，而16年8月份申报的9亿元小公募债也正处于“间断”状况，股权融资也有过被证券监管部门和生意所采纳监管办法或处分及整改的历史事情。

这便是华南城行将入主之新大股东：中洲控股——一家费事缠身的A股上市公司。

为什么要溢价收买？

华南城的运营收入首要来自物业出售、融资租借收入、租金收入、物业管理服务收入、电子商贸收入及其他收入，其间物业出售一直是其首要收入来历。现在总市值为136亿，市盈率为3.7，市净率只要0.53，在土地储备方面，到2016年9月30日，华南城竣工物业已售面积到达507万平米，竣工未售面积剩下约807万平米，开展中物业仍有742万平米，估计于2016/2017财年竣工的物业有216万平米，现在已购土地可建筑面积约1563万平米，总规划建筑面积高达8182万平米。

且公司无其他严重负面事项，首要产品状况都较安稳，从公司现金流量看，手上现金仍然能保持较长时刻。

综上，华南城本身确实不贵。可是，在后文中咱们行将提到两家公司在业务方面的符合程度的局限性较大，即便标的财物并不贵，但在业务增强方面并无战略意义的话，那么有就理由估测：中洲控股收买轻视值的港股上市公司，为的是使用A股板块和港股板块的估值差，在A股板块提高本身估值。

业务协同和互补仅仅空谈

在协议中有段原文：中洲控股和本公司将结合各安闲住所开发范畴和归纳商贸物流范畴的不同优势，善用我国境内外上市公司之资源，于保持本公司全体业务方向的一起，将使两家公司构成业务协同和互补，提高两边在职业中的商场竞争力。

该段话大致意思能够归纳为两个方面：1、保持各自主营业务，不相互影响；2、进行资源、经历同享，使用华南城在商贸物流范畴优势和中洲控股在住所开发范畴优势相互促进对方业务增加。

华南城的业务特点是采纳“一体两翼”的运营形式，即以树立大型归纳商贸物流及产品生意中心为主体，辅以完善的配套商业设备和紧邻主题的住所物业的“两翼”业务，其间商业配套又包含一站式仓储物流服务、物业管理、会议及展览服务、商务工作及日子配套、电子商贸渠道、奥特莱斯商场及家具广场运营等多个配套子系统。

华南城主营业务形式是很老练的，可是在笔者翻看历年业务数据是发现一些问题：

华南城自2014年以来营收每年都是大幅度下降，可是净赢利看起来保持的还不错，是公司老练业务形式带来的产品溢价吗？细看发现，公司在净赢利上除掉了公允价值变化后的赢利也是逐年大幅度下降的，在2016年中报中更是呈现负值，再加上其他归纳收益，得出最终的数据更是比较丑陋的。也便是说，华南城近几年的运营赢利首要仍是来历于土地增值。

到2016年10月后的国家房地产方针全面收紧之前，我国房地产职业算是高速增加的，在全体职业增加的期间，华南城除掉公允价值后仍然是下降的趋势。那么，在2017年全体经济环境局势下行，房地产方针反常收紧的期间，没有了公允价值拉动成绩的增加，华南城本身业务带来的成绩还能剩多少呢？

加之之前介绍的中洲控股公司状况，能够了解到两家企业本身的业务确实都没有什么亮点，那只能寄希望于资源、经历同享，使用华南城在商贸物流范畴优势和中洲控股在住所开发范畴优势相互促进对方业务增加。

笔者通过一番苦思冥想后，发现了一条比较可行的路途：华南城“一体两翼”的运营形式便是依托商贸地产拉动工作带动周边住所地产的增值，那么这样的话，使用华南城现有区域的商贸地产的优势，辅之以中洲控股的产品房开发经历，就可为公司成绩增加供给动力。

随后笔者收拾出了华南城现有的商贸物业，如下图所示：

华南城建造并运营着深圳、南宁、南昌、西安、哈尔滨、郑州、合肥、重庆等地项目，商贸物流重视地理方位，华南城的业务布局均坐落区域/城市交通枢纽节点。华南城确实在商贸范畴十分有优势，那么以八大区域的商贸中心集合人流的优势，建造周边的住所地产是现在看起来可行的思路，可是，在阅读完中洲控股14年以来的项目获取状况后笔者缄默沉静了：

公司可售项目首要会集在上海、成都、惠州、青岛等，两家公司工业地域方位都比较奇妙的避开了对方，那么之前提到的思路就很难有施行的空间了。

至此，笔者仍然没有看到两家企业业务协同和互补来提高竞争力的点在哪里。不甘心的笔者持续翻看两家企业的材料，仍有一些发现。

高层已无开展志愿

此次股份转让生意中的股份来自于履行董事郑松兴手中的悉数股权，如下图所示：

而翻看公司2012年至2015年每年年报发表的华南城高管薪酬和持股的状况，能够看出，郑松兴及其胞兄郑大报从2012年起共持有华南城总股本的79.55%，持股份额逐年下降，在2015年度，郑大报持股份额骤降22.23%，即到2015年停止华南城郑氏高管兄弟持股份额只要30.64%。

仅剩23.22%股权的郑松兴先生，在17年1月11日这次股份协议中，是将悉数股权转让给中洲控股。谁也没有想到，短短5年的时刻，会到现在境地，据笔者了解，郑松兴先生因年事已高，其实已无太大的精力打理公司业务，比年的减持也符合了这一点，可是中洲入主后，郑松兴先生仍然留任3年，而郑先生之前给出会成为中洲控股重要股东，来直接持有华南城的许诺现也没有了下文。

无股权鼓励的、比年减持、年事已高，贴上这些标签的高管部队，确实很难让人联想到夸姣的公司远景。或许，12号当日的大阴线以及后续几日的阴跌也是商场给出的答案吧。