第一财经今日股市(002163中航三鑫)

图片来历：中房报图库

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现在方针对央企和国企在财物负债率方面管控要求严厉，他们大多会自动采纳办法，调整项目结构和布局，优化本身债款结构，适当地把财物负债率下降。

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中房报记者 付珊珊 苗野 上海、北京报导

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危机之下，等候“白衣骑士”突围的房企多了起来。

9月12日，上海联合产权买卖所发表，上海地产三林滨江生态建造有限公司（以下简称“三林滨江”）挂牌转让全资子公司上海淞泽置业有限公司（以下简称“淞泽置业”）95%股权，以及转让方对标的企业106.25亿元债款，转让价格为121.96亿元。

揭露信息显现，三林滨江由上海地产（集团）有限公司（以下简称“上海地产集团”）与浦东新区国资委一起出资建立，其间上海地产集团持股73.75%。淞泽置业是上海地产集团自2021年下半年以来挂牌的第五家控股公司，121.96亿元买卖总价是最大一笔买卖。

据记者不完全统计，从6月至今，上海地产集团挂牌项目总转让金额已超200亿元，乃至单个子公司所拿地块未有建造发展亦未注入上市渠道就被直接摆上货架。

上海地产集团为何一再转让财物？

有券商剖析人士以为，“现在方针对央企和国企在财物负债率方面管控要求严厉，他们大多会自动采纳办法，调整项目结构和布局，优化本身债款结构，适当地把财物负债率下降。”

记者查阅相关数据发现，因为受职业周期及调控等要素影响，上海地产集团近3年运营数据并不抱负，营收挨近“腰斩”，已从2018年的481.14亿元下滑到2020年的294.56亿元；总负债从2018年的1908.88亿元增加到2020年的2164.36亿元。

“要进一步增强资金会集办理认识，进步资金运用敏感度；加速资金回笼，保证集团长时刻健康发展。” 在上海地产集团2021年运营方针运转年中剖析会上，上海地产集团党委副书记、总裁管韬萍曾对2021下半年公司资金管控提出更高要求。

这或许从旁边面解说了上海地产集团频频出售财物的行为。

是资金承压仍是优化出资组合？我国房地产报记者别离致电上海地产集团和三林滨江求证，到发稿前未获回应。

转让的第5家子公司

这是上海地产集团本年转让的第5家子公司。

依据企查查材料显现，淞泽置业建立于2018年，注册资金1000万元，运营范围包含房地产开发、物业办理、停车场（库）运营、会议服务、酒店办理、企业办理咨询、商场营销策划等。

建立不到一年时，即2020年9月18日，淞泽置业就被大股东经过上海联合产权买卖所挂牌转让。彼时运营数据显现，淞泽置业2019年运营收入为0，利润总额为1.42万元，净利润为1.35万元，基本无负债。

9月12日，淞泽置业再次被挂牌转让，一起发表的还有其恶化的运营数据。企查查上关于其最近一年审计陈述显现，2020年淞泽置业全年净利润亏本394万元，负债总计111.42亿元。

转让信息中，现在淞泽置业名下有四块地块，别离为坐落三林镇8邻居的75/3丘地块、67/2丘地块、42/5丘地块、42/6丘地块，土地面积别离为25753.9平方米、27717.6平方米、29949.44平方米、29949.93平方米，其间前两个地块土地用处均为一般商品房，后两个地块土地用处包含一般商品房、商业用地和办公楼。

值得注意的是，到挂牌转让时，淞泽置业没有就上述地块所对应的地下建筑面积的国有建造用地运用权交纳出让金。

此次挂牌转让淞泽置业95%股权及相应债款，控股股东上海地产叫价约122亿元。

淞泽置业仅仅被上海地产集团摆上货架的财物之一，更多的财物出售一向随同在上海地产集团左右。

6月9日，上海地产集团在上海联合产权买卖所挂牌转让吴江虹桥置业100%股权，转让底价面议。

7月12日，上海弘安里企业发展有限公司80%股权及转让方对标的企业（上海虹口城市更新建造发展有限公司）40.61亿元债款，以底价42.17亿元挂出。该公司中心财物为虹口区弘安里项目，包含虹口区四川北路大街、北外滩大街多宗地块，土地总面积5.8万平方米。项目由上海地产集团在本年2月以111.35亿元摘得。

8月13日，上海地产挂牌转让旗下上海虹权置业100%股权及债券、上海虹极置业100%股权及债款，挂牌开始总价43.2亿元。两个项目公司均建立于2020年9月25日，次月上海地产集团以上述两家企业作为拿地主体，别离以底价21.94亿元和9.6亿元竞得闵行区两宗商住地块。

在几回转让中，淞泽置业挂牌转让价格是这5家公司中最高的。

尽管转让项目能够让上海地产快速回款资金，但从曩昔几回挂牌地块接盘情况来看，现在揭露材料显现仅有上海弘安里企业发展有限公司80%股权及相应债款被招商蛇口、融信我国联合体摘得，成交价42.23亿元。其他转让项目暂时未有买卖信息。

一位上海房地产职业人士表明，一般挂牌转让项目会有时刻期限，假如挂牌期限内没有接盘信息就会被撤下，相当于“流标”。这种情况下，转让方可能会从头评价项目价值，或许找资方入股。

接受更多政府业务？

作为上海国有独资企业，上海地产为什么会步入现在地步。

IPG我国区首席经济学家柏文喜表明，上海地产集团做旧改项现在期投入较大，导致企业沉积更多资金。从接连出售项目公司股权情况来看，公司已堕入流动性紧张中。别的，国企负债率查核压力较大，经过出售项目能够把负债较高项目剥离，然后下降兼并报表后的母公司负债率。

华夏地产剖析师卢文曦则以为，上海地产作为本乡国企拿地的确有必定优势，尤其是商场环境好时也想多拿几块地。跟着商场环境变差，手里土地太多也会沉积许多资金，尤其是上海地产还需承当一些政府职能项目，有的项目需求许多投入，在这种情况下就需求整合手上项目，对一些投入产出周期较长地块要决断兜售，快速回笼资金。

我国房地产报记者查阅近几年上海地产运运营绩发现，其运营收入继续下滑。依据企查查显现，上海地产2018年至2020年运营收入别离为481.14亿元、312.96亿元、294.56亿元，对应年份归属母公司所有者净利润别离为66.76亿元、64.73亿元、41.26亿元，数据呈逐年下降态势。

2021年上半年，上海地产运营收入为120.85亿元，归属母公司所有者净利润为1.15亿元，别离同比增加27.22%、150.08%。尽管同比数据有所改善，但值得注意的是，公司2020年录得归属母公司所有者净利润41.26亿元；本年上半年公司录得的这一方针仅为上一年全年零头。

现金流数据更能反映上海地产现在“缺钱”情况。2021年上半年，公司运营现金流量净额为-62.95亿元，净财物收益率仅为0.11%；负债方面，到陈述期末，上海地产集团有息负债余额975.3亿元，较上年底总比变化8.47%，其间短期有息负债136.31亿元。

也许是认识到公司运营压力，在本年运营方针运转年中剖析会上，上海地产党委副书记、总裁管韬萍对2021年下半年资金管控提出了更高要求。

上海地产集团建立于2002年，是经上海市人民政府同意建立的国有独资企业集团公司。此前，上海地产集团旗下具有别的3家地产渠道，包含中华企业、金丰出资和中星集团，几个渠道不可避免呈现了同业竞赛。

2015年，金丰出资被绿洲集团借壳完结全体上市；紧接着上海地产集团完结与中华企业重组，将200万平方米土地储备和中星集团100%股权注入中华企业。

重组后的上海地产集团清晰自己为政府功用类渠道，以完结政府专项使命为方针，主运营务包含城市更新建造、旧区及城中村改造、长租公寓建造运营、保证房建造运营办理、黄浦江两岸岸线归纳开发和办理、群众养老、生态环境建造等。

值得注意的是，上海地产集团参加了近3年内上海全市6成以上旧改，故也被业界称为上海“存量地主”。

地产剖析师严跃进以为，上海地产集团因为其特别性质，尽管开发业务许多，但要承当许多政府功用性业务。从兜售项目股权来看，应是和项目消化面对必定压力有关，之前吞下的项目太多需求减负。根据当时金融环境，加速盘活部分项目利好现金流回笼，能够腾挪更多办理资源在住宅保证等范畴构成更好支撑。