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记者 杜萌

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公募业再次上演“间争夺战”。继5月19日获得批复后，日前，在深交所和上交所，9只公募REITs陆续披露了《基金同》、《基金招募说明书》、《基金托管协议》等法律规定的发行文件。

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上述发行文件显示，首批REITs产品的战略配售比例已经确定。下周一（24日）起，各只REITs产品相继进入下询价环节。待价格确定后，即可通过销售机构进行线下的同步发售。

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根据公告的间安排推算，上交所的5只基金预计将于5月31日一起发售，深交所的4只基金，首钢绿能的预计发售间为5月28日，其余3只基金的发售间为5月31日。

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这意味着，航首钢绿能在间上，拔得了头筹。

下询价：底层资产估值决定了REITs的每份价格

和普通公募产品不同，这批公募REITs产品还披露了《询价公告》。

这正是公募REITs和普通公募产品的区别之处。普通公募产品发售，每份份额的单位净值是1元，而公募REITs则采取下询价的方式确定基金份额认购价格，公众资者以询价确定的认购价格，通过销售机构参与基金份额认购。

具到询价环节，各只产品的询价区间则完全不一样。其，价格的为首钢绿能，询价区间为12.50-14.00元/份，其次为广州广河，询价区间为12.47-13.26元/份。价格的则是蛇口产园，询价区间为2.1-2.42元/份。

界面新闻记者从基金了解到，之所以在公发售前设立询价环节，这和公募REITs的产品特征有关。简单来说，基础设施公募REITs是公募集基础设施证券资基金的简称，在产品结构上采用"公募基金+基础设施资产支持证券"的结构。而底层的基础设施资产当前的估值、以及能力，则在REITs产品的价格起决定作用。

战略配售：广州广河比例，张江REIT比例

根据各只产品的公告显示，目前，9只产品均设置了战略配售，战略配售比例的为广州广河，达78.97%；其次是浙商杭徽，为74.30%。比例的为张江REIT，比例为55.33%。

为何设立如此高的战略配售比例？界面新闻记者了解到，2020年8月公布的《公募集基础设施证券资基金指引（试行）》（下称《指引》）规定，基础设施REITs需要设置战略配售环节。战略配售参与者为基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方，以及符基础设施基金询价对象规定的机构资者。

而战略配售的资者不得参与基础设施基金份额的下询价。

以广州广河为例，基金表示，该蛇口产园REITs的战略配售对象一部是原始权益人招商蛇口。具来看，原始权益人招商蛇口认购数量为2.88亿份，占发售份额总数的比例为32%；其他战略资者认购数量为2.97亿份，占发售份额总数的比例为33%。

战队庞大：每只产品均有三位及以上基金经理

从管理这几只产品的基金经理来看，基本上都配置了3名或3名以上的基金经理，这也是其它公募产品比较少见的情况，具的基金经理名单如下：

“从管理人角度来看，由于公募REITs与其它产品的不同，它也很难由其它基金经理兼任，它需要管理人具备成熟的研究能力、管理能力、销售能力和资产运营的能力等，因此基金公司需要组建与其它公募产品完全不一样的。”富国基金表示，针对该只产品，公司联富国资产组织专门，由具有基础设施不动产资的项目经理牵头，从各部门抽调具备不同背景的人员组成公募REITs工作组。”

个人资者：有资价值吗？

对于资者来说，公募REITs产品结构等信息复杂一些，可能是目前公众接触的最复杂的公募产品类型。那么，公募REITs产品对资者而言，有怎样的资价值？

“今年一季度，股市场的部核心资产波动较大，提高资产的多样性可以有效抵御抗风险的能力。”基金表示，从大类资产配置的角度来看，公募REITs作为一种资产散化管理的有效工具，和其他资产类别的相关性较低，资公募REITs有助于降低由股和债权构成的资产风险并提高其红率水平。

此外，由于公募REITs具有强制红要求，并受益于稳定的派息水平以及资产成熟运营，可有效对冲周性波动风险。

富国基金表示，“公募REITs项目是长资产品，预收益及预风险水平低于股型基金，高于债券型基金和货币市场基金，适个人资者长持有。”

“从风险角度来看，其实任何一种理财产品都是存在风险，虽然公募REITs是一种低门槛资不动产的工具，通常来说其红较为稳定。”平安基金也指出，由于不动产行业发展与宏观经济形势息息相关，REITs同样可能因为宏观经济不确定性受到影响。经济下行、不动产市场波动等因素可能导致租金收入拖欠、物业资产无法正常运营以及资产估值下跌等后果，进而影响REITs资者的资收益。

普通资者如何参与？

具到资方式上，界面新闻记者了解到，在首次认购或买入份额前，普通资者需以纸质或电子形式签署风险揭示书，确认其了解产品特征及主要风险。未签署《风险揭示书》的普通资者，基金管理人、证券公司等基金销售机构不得接受其认购或买入委托。

运作模式方面，基础设施REITs采取封闭式运作模式在二级市场上市，资者可在二级市场进行竞价交易。上市首日涨跌幅限制为30%，上市首日以后涨跌幅限制为10%。根据《指引》规定，基础设施REITs的杠杆率可达到140%。