国金证券：地产政策加速出台 物业公司有三七互娱望迎来估值修复

国金证券发布研究报告称，后续跟着地产方针的落地，部分民营房企的现金情况将有改进，相关物业公司估值有望迎来修正。引荐金科服务(09666)、旭辉永升服务(01995)、碧桂园服务(06098)、建业新生活(09983)。此外，也看好滨江服务(03316)，而现在滨江服务的2022年PE仅为国企物管公司均值的一半，有较大的估值提高空间。

事情：11月24日，银保监会相关部分负责人表明，为了保证房地产融资平稳有序，首要要求股份制银行对国有、民营房地产企业天公地道。该负责人指出，股份制银行要通过对存量告贷展期、调整还款组织等方法予以活跃支撑，坚决防止呈现一致性抽贷、断贷行为。

国金证券首要观念如下：

民营房企现金流边沿改进，移用物业现金忧虑减轻。

①银行信贷支撑。昨日，央行、银保监会发布《关于做好当时金融支撑房地产商场平稳健康发展作业的告诉》，提出坚持房地产融资平稳有序、活跃做好“保交楼”金融服务、活跃协作做舒适困房企危险处置、依法保证住宅金融顾客合法权益、阶段性调整部分金融管理方针和加大住宅租借金融支撑力度的六大方面十六条办法。

尔后，包含工行、农行、中行、建行、交行、邮储银行在内的多家国有银行连续与十多家房企签订了战略协作协议。据该行不完全统计，昨日和各大银行给予房企的授信总额度现已超越了1.2万亿元。该行估计民营房企此前面对的抽贷、断贷情况将有所缓解，存量告贷展期也有望愈加顺畅，全体现金流情况或有改进。

②成功配股融资。近期地产方针频出，港股地产板块普涨，部分房企通过配股成功完成股权融资。11月15日碧桂园成功配股融资38亿港元，11月16日雅居乐成功配股融资7.8亿港元。该行以为跟着民营房企本身现金流的边沿改进，商场关于物业公司账面现金被相关房企移用的忧虑将有望减轻。

保交给屡获方针支撑，物业在管规划获益增加。

11月21日，人民银行、银保监会联合举行全国性商业银行信贷作业座谈会，会议指出要用好民营企业债券融资支撑东西支撑民营房企发债融资;完善保交楼专项告贷新增配套融资的法令保证、监管方针支撑等，央行拟在2023年3月前向商业银行供给2000亿元免息再告贷，用于支撑保交楼，关闭运转、专款专用。

7月后，国家开发银行、中国农业发展银行等方针性银行推出“保交楼”专项告贷，各地也成立了纾困基金助力保交楼，但此前的告贷资金均以商场化准则落地。此次央行供给的2000亿元免息再告贷是全新的、阶段性方针，支撑已出售、但逾期未交给(存量项目)，并通过金融管理部分确定的项目加速建造交给，这将有利于化解未交楼个人住宅告贷危险。

该行以为保交给是当时促进房地产职业康复健康发展的重要一环，在方针不断出台后有望取得实质性发展，物业公司的在管规划将获益增加。

物业估值有望修正。

物业公司轻财物的商业模式决议了其有息负债少，而现金富余，全体经营危险远小于房企。到1H22，大都物业公司处于净现金状况(账面钱银现金减去有息负债后仍为正数)。

跟着地产方针风向改变，重磅方针不断出台，物业板块的估值已略有修正，但现在仍有不少物业公司每股净现金/股价的份额在50%以上，乃至部分公司账面净现金已超越市值。此外，部分优质物业公司当时二级商场估值已低于一级商场的并购估值。

危险提示：疫情重复影响地产出售康复;应收账款坏账超预期。